Boligejere har otte gange større formue end lejere. Sådan kunne man læse tidligere på året hos Ugebrevet A4. Baggrunden var en netop udkommet analyse fra Danmarks Statistik med titlen: “Boligejerskab kan forklare en stor del af formueuligheden“.

Otte gange større formue. 3 millioner kroner i formuegab pr. husholdning. Det er alligevel en slat. Man forestiller sig, hvordan det gibber i “leje”læseren. Man forestiller sig køen foran den lokale ejendomsmægler.

Men vent. Lad os lige kaste et nærmere blik på undersøgelsen fra DST Analyse. Den rummer nemlig en række spændende metodiske dilemmaer. Og nogle lidt – overraskende – valg.

Første undren. Analysen er lavet på baggrund af danske husstandes gennemsnitsformuer. Er der noget galt i det? Well, man kunne i stedet have lavet analysen på baggrund af medianformuer. Og det gør man faktisk ofte, når man analyserer fx løn og formue. Forklaringen er lige så simpel, som den er god: Medianformuen er upåvirket af, at de rigeste danskere ejer langt mere end den typiske dansker. Det er gennemsnitsformuen til gengæld ikke. Overhovedet ikke!

De 10 procent rigeste danskere ejer 50 procent af nettoformuen. Det betyder, at de trækker gennemsnitsformuen gevaldigt i vejret. Lad os antage, at de superrige danskere er boligejere. Det lyder som en plausibel antagelse. Så er det boligejernes formuer, som trækkes i vejret. Dermed fremstår forskellen på ejere og lejere kunstigt stor. Lad os samtidig antage, at de superrige danskere næppe er blevet superrige, fordi de har købt et hus. Kan du se, hvor jeg vil hen?

Anden undren. Som læser efterlades man umiddelbart med det indtryk, at boligejerskab er nøglen til formuenhed. Hvad der åbenlyst er en voldsom stramning. DST Analyse nuancerer selv delvist dette indtryk i deres analyse. De anvender en såkaldt dekomponeringsmodel til at forklare formuegabet mellem ejere og lejere. Modellen viser, at variablene indkomst, alder og uddannelsesmæssig baggrund kan forklare cirka halvdelen af formuegabet. Med andre ord: Boligejere og lejere er generelt nogle lidt forskellige typer. Lejere kan fx være studerende eller yngre mennesker, som endnu ikke har nået at spare op, eller bare mennesker med lav indkomst.

Men hvad så med de sidste 50 procent af formuegabet? Kan det forklares med boligejerskab? Noget af det kan givetvis. Hvor meget ved vi ikke noget om. Der kan være mange andre faktorer, som dekomponeringsmodellen ikke tager højde for. Arv fx. Alligevel skriver DST, at de sidste 50 procent “kan tilskrives, at boligejere har en større formue end lejere med de samme karakteristika”.

Tredje undren. DST Analyse gør en dyd ud af at slå fast, at de ikke har belæg for at sige noget om årsagssammenhænge. De kan med andre ord ikke sige, om (noget af) forskellen i formue faktisk skyldes boligejerskab. Men hvordan kan de så samtidig skrive i analysens titel, at “Boligejerskab kan forklare (min kursivering) en stor del af formueuligheden”? Ordet forklare bruges igen og igen i analysen. Men forklare implicerer vel, at tingene hænger sammen?

Fjerde undren. DST Analyse skriver, at “Formue i fast ejendom er den største komponent i husholdningernes formue”. Ugebrevet A4 griber den naturligvis og skriver, at “boligen er det aktiv i husholdningernes formue, som betyder mest for uligheden i formuefordelingen”. Men det er forkert – ud fra DSTs egne tal. Formuen i fast ejendom er kun den største komponent, hvis man ser bort fra husstandenes gæld. Enhver almindelig boligejer kan godt finde ud af at skelne mellem friværdi og boligens vurdering. De to tal er sjældent identiske. Hvis man trækker gæld i ejendommen fra og dermed ser på friværdi som formuekomponent, så er det slet ikke den største komponent. Både pension og finansielle aktiver er større. Faktisk så gør DST selv fint rede for dette længere nede i deres analyse. Men hvorfor så konkludere forkert?

Der er næppe tvivl om, at boligejerskab kan forklare noget af formueuligheden blandt danskerne. Men hvor meget? Min største anke er egentlig, at analyser som denne er med til at skabe forkerte billeder inde i almindelige danskeres hoveder. Ikke fordi de læser analysen fra DST. Det gør de næppe. Men måske læser de mediernes gengivelse af konklusionerne. Det er en skam.